「実家の名義、まだ親のままなんです」
相続のご相談で、わりとよく出てくる言葉です。お父さまが亡くなって十年、お母さまも数年前に。兄弟で話はついているけれど、登記だけが手つかず。そういう状態の方は、思っているより多いように感じます。
これまでは、それで困ることもあまりありませんでした。売るときや担保に入れるときに初めて要る手続きで、住み続けるぶんには放っておけた。費用もかかりますし、後回しになるのも分かります。
その前提が、2024年の春に変わりました。
何が義務になったのか
2024年（令和6年）4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないことになりました。遺言による取得も同じ扱いです。
正当な理由がなくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
起算点が「亡くなった日」ではなく「取得したことを知った日」なのは、少しだけ親切な作りです。ただ現実には、亡くなったことと自分が相続することは同時に分かる場合がほとんどなので、相続開始から3年と考えておいたほうが安全だと思います。
過去の相続も、対象になります
ここがいちばん伝わっていないところです。
2024年4月1日より前に起きた相続も、登記がされていなければ義務化の対象になります。十年前でも、三十年前でも。「昔のことだから関係ない」とはなりません。
さすがに施行と同時に、というわけにはいかないので猶予期間が置かれていて、その期限が2027年3月31日です。正確には「2027年3月31日まで」か「取得を知った日から3年以内」のいずれか遅いほうですが、昔の相続であれば前者になります。
これを書いている時点で、残り五か月ほど。戸籍を集めて、相続人を確定して、遺産分割協議書を作って、法務局へ。司法書士に頼むとしても、相続人が多ければ数か月はかかります。余裕がある、とは言いにくい時期に来ています。
過料は、本当に来るのか
よく聞かれます。期限を過ぎた瞬間に10万円の請求書が届く、というものではありません。
法務局が登記されていない相続を把握したとき、まず催告が届きます。そこで応じれば過料にはなりません。応じず、かつ正当な理由も認められない場合に、裁判所へ通知が行く。そういう段取りです。
ですので、過度に怖がる必要はないと思っています。ただ、催告が来てから慌てて戸籍を集めるのは、順番として損です。それに、過料よりも面倒なのは、放置しているあいだに相続人が増えていくことのほうかもしれません。
相続人の一人が亡くなれば、その方の相続人が加わります。二代、三代と放っておくと、顔も知らない親戚十数人の実印が要る、という状態になる。実際にそこまで行ってしまった案件も見たことがあります。そうなると、費用も手間も桁が変わります。
話がまとまらないときの、逃げ道
期限までに遺産分割がまとまりそうにない。そういう場合もあります。誰が実家を継ぐかで揉めている、連絡の取れない相続人がいる、そもそも話し合いの場が持てない。
そのために用意されているのが、相続人申告登記という制度です。
登記簿上の所有者について相続が始まったことと、自分がその相続人であることを法務局に申し出る。それだけで、相続登記の申請義務を果たしたものとして扱われます。しかも相続人が単独でできる。全員の同意は要りません。
ただし、これは名義変更ではありません。不動産を取得したことの登記ではないので、これだけでは売ることも担保に入れることもできない。あくまで、過料を避けるための暫定的な手当てです。遺産分割がまとまったら、そこから3年以内に本来の登記をする必要があります。
使いどころのある制度だと思います。ただ「とりあえず申告登記だけしておけばいい」と考えてしまうと、結局そこで止まってしまう。本来の登記までの道筋を決めたうえで使うものだ、という感覚でいたほうがいいのではないでしょうか。
同じ日に、おトクも終わります
急ぐ理由が、もうひとつあります。
相続登記の登録免許税には、いま免税措置があります。本来は土地の評価額の0.4%がかかるところ、次の2つのケースでは課されません。
ひとつは、相続で土地を取得した方が、その登記をしないまま亡くなってしまった場合。いわゆる数次相続で、一次相続ぶんの登記が免税になります。もうひとつは、評価額が100万円以下の土地。こちらは令和7年度の税制改正で対象が全国に広がりました。地方に小さな土地を持っていた、という場合に効いてきます。
この免税措置の適用期限も、令和9年3月31日。義務化の猶予期限と同じ日です。
期限とおトクが同じ日に来る、というのは少し珍しい作りです。制度を作った側が「この日までに片づけてほしい」と考えているのが、わりとはっきり見えます。
まず、持っているものを確かめるところから
ここまで読んで、自分に関係がありそうだと思われたなら。最初にやることは、登記を頼む先を探すことではありません。
亡くなった方の名義の不動産が、どこに、いくつあるのか。それを確かめるところからです。実家だけのつもりが、田畑や山林、私道の持分が出てくることは珍しくありません。私道の持分が抜けたまま登記して、売るときになって気づく、ということも起こります。
調べ方には、今年から使えるようになった新しい手もあります。そちらは相続財産の調べ方にまとめました。
期限が決まっているものは、だいたい後ろに倒れます。実家のことが頭の片隅にあるなら、年末年始に兄弟が集まるタイミングは、案外いい機会かもしれません。
※この記事は2026年10月時点の制度に基づいています。手続きの詳細は、法務省・法務局の案内もあわせてご確認ください。
